Komerční článek
30. 12. 2025
Češi do listopadu uzavřeli nové hypotéky za téměř 300 miliard korun (podle odhadů ČBA zhruba o třetinu více než loni) při průměrné úrokové sazbě 4,91 procent.
Jak se tato situace promítá do rozhodování lidí o vlastním bydlení? O tom jsme si povídali s Pavlem Peterkou, makroanalytikem z XTB, specializujícím se na oblast osobních financí a ekonomiky.
Pavle, vidíte ve svém okolí změnu v tom, jak Češi přistupují k vlastnímu bydlení?
Rozhodně ano. Před pár lety byla situace přímočará. Hypotéky měly úrokové sazby kolem 2 procent, takže lidé řešili hlavně výši splátky. Dnes při sazbách kolem 4,9 procent si mladé rodiny začínají klást otázku: „Opravdu potřebujeme vlastnit dům, nebo je pro nás lepší pronájem a investovat peníze jinam?" To je docela radikální posun v myšlení.
Co konkrétně lidi při rozhodování nejvíce trápí?
V první řadě samozřejmě výše měsíční splátky. Když počítáte s hypotékou 4 miliony korun na 25 let a sazba je kolem 4,9 procent, bavíme se o měsíční splátce přes 23 tisíc korun. Pro mnoho domácností je to na hraně možností. Ale co mi přijde zajímavější je, že lidé začínají mnohem více přemýšlet o tom, co vlastně znamená „vlastnit" nemovitost. Není to jen o měsíční splátce hypotéky. Je to o celkové finanční zodpovědnosti.
Můžete to rozvést? Co všechno patří do této „celkové zodpovědnosti"?
Vezměme si typický příklad. Rodina si koupí rodinný dům s větší zahradou, možná si tam pořídí i bazén. Se splátkou počítají, ale často neuvažují o dalších nákladech. Pojištění nemovitosti vás vyjde na 5 až 8 tisíc ročně. Pak je tu průběžná údržba, např. fasáda, okapy, zateplení. A když si pořídíte bazén? To už je samostatná kapitola. Náklady na bazén se liší podle typu. Plastový, betonový nebo fóliový má každý jiné pořizovací i provozní náklady.
|
Typ nákladu |
Částka |
Frekvence |
|
Pojištění nemovitosti |
5–8 tis. Kč |
ročně |
|
Údržba fasády, střechy |
3–5 tisíc Kč |
ročně |
|
Rekonstrukce střechy |
300–500 tis. Kč |
jednou za 30–40 let |
|
Provoz bazénu (chemie, filtrace) |
10–20 tis. Kč |
ročně |
Zdroj: Top-Pojištění.cz, Cenanovestrechy.cz, Nase-voda.cz
Jak velké náklady přináší bazén?
Zapuštěný bazén 6×3 metry vás vyjde při kompletní realizaci včetně výkopových prací a stavby od 300 do 500 tisíc korun. Pak začnou pravidelné výdaje. Bazénová chemie za sezónu stojí 2 až 5 tisíc. Například od výrobce Chlorito můžete použít tablety 11v1, patří mezi komplexní řešení, která zahrnují chlor, úpravu pH i vločkování. Filtrace a ohřev vody spolknou 3 až 10 tisíc za elektřinu. Když to sečtete, roční provoz bazénu je klidně 10 až 20 tisíc korun.
Zní to, jako by vlastnictví domu s pozemkem bylo finančně dost náročné.
Je, ale není to důvod se toho vzdávat. Jde o to být realističtí a připravení. Problém nastává, když si lidé vezmou hypotéku na hranici svých možností a pak nemají rezervu na údržbu.
Jaké jsou tedy ty alternativy k hypotéce?
Záleží na cíli. Pokud chcete akumulovat kapital na budoucí koupi nemovitosti, dává smysl investovat například přes diverzifikované portfolio. Na trhu máte platformy jako XTB, kde můžete investovat do akcií, ETF fondů nebo komodit. Výhoda je v likviditě. Pokud se změní situace, můžete své investice relativně snadno proměnit zpátky na hotovost. U hypotéky jste svázaní na desítky let.
Není investování do akcií příliš riskantní ve srovnání s nemovitostí?
Každá investice má svá rizika. Nemovitosti v Česku rostly v posledních dvou letech o 5 až 10 procent ročně. Nesmíte zapomenout na náklady údržby a fakt, že zpeněžit nemovitost nějakou dobu trvá. Investiční portfolio je naopak flexibilní. ETF fondy sledující široké akciové indexy dlouhodobě přinášejí průměrný výnos kolem 7 až 9 procent ročně, ale v krátkodobém horizontu může hodnota kolísat i o desítky procent. Proto je klíčová diverzifikace a dlouhodobý investiční horizont minimálně 5 až 10 let.
Takže doporučujete lidem, aby nekupovali vlastní bydlení?
To vůbec ne! Vlastní bydlení má obrovskou hodnotu. Nejen finanční, ale i psychickou. Říkám jen, že není nutné jít do hypotéky hned. Máte několik možností. Můžete nejdříve pár let investovat, akumulovat větší zálohu a pak buď koupit menší nemovitost bez hypotéky, nebo si vzít výrazně nižší úvěr s nižšími splátkami.
Mluvíte hodně o tom, že je důležité mít finanční rezervu. Jak velká by měla být?
U majitelů nemovitostí doporučuji rezervu na šest měsíců běžných výdajů. Přesná výše závisí na vaší situaci, ale princip je jasný. Pokud vám vypadne bojler, potřebujete 20 až 30 tisíc okamžitě. Když zjistíte rozsáhlou plíseň ve stěnách vyžadující profesionální sanaci, může to být až 100 tisíc. A to jsou problémy, které musíte řešit hned.
Co byste poradil lidem, kteří teď stojí před rozhodnutím o koupi nemovitosti?
Spočítejte si celkové náklady včetně pojištění, energie, daní a pravidelné údržby. Vytvořte si finanční polštář ještě před podpisem hypotéky. Dům je 30letý závazek. Pokud jste na to připraveni a máte rezervy, je to skvělá investice.
Zdroje:
ČBA Hypomonitor: Stále silná říjnová aktivita s hypoteční sazbou pod 4,5 %. Dostupné z: https://www.cbamonitor.cz/aktuality/cba-hypomonitor-stale-silna-rijnova-aktivita-s-hypotecni-sazbou-pod-45
Swiss Life Hypoindex prosinec 2025: Hypotéky dál přešlapují na místě. Rok končí na 4,91 %. Dostupné z: https://www.swisslifeselect.cz/cs/home/pro-media/tiskove-zpravy/urokove-sazby-hypotek-letos-klesly-jen-o-ti-desetiny-procentniho.html
Vývoj hypoték v roce 2025. Dostupné z: https://www.usetreno.cz/clanky/vyvoj-hypotek/
Kolik stojí provoz zahradního bazénu? Dostupné z: https://www.nase-voda.cz/kolik-stoji-provoz-zahradniho-bazenu/
Zahradní bazény: Jak si vybrat podle preferencí i rozpočtu. Dostupné z: https://www.nasestrecha.cz/clanky/zahradni-bazeny-jak-si-vybrat-podle-preferenci-i-rozpoctu/
Chlorito – Bazénová chemie a péče o vodu. Dostupné z: https://www.chlorito.cz
XTB – Investiční platforma. Dostupné z: https://www.xtb.com/cz
