Čím to je? A jaké nemovitosti dnes patří mezi nejhůře prodejné? Na to jsme se zeptali zkušeného realitního makléře, který se prodeji bytů věnuje více než deset let. Proč jsou obřím problémem velké byty a přehnaná očekávání majitelů? A co dokáže stoprocentně odradit potenciální zájemce?
Neexistuje neprodejný byt, ale...
„Neprodejný byt v podstatě neexistuje. Vždy záleží na ceně. Existují ale byty, které se prodávají výrazně hůř než ostatní a zůstávají v nabídce dlouhé měsíce,“ vysvětluje makléř hned v úvodu. Podle něj je největším překvapením posledních let skutečnost, že mezi problematické nemovitosti stále častěji patří velké byty.
„Ještě před několika lety byla velká dispozice obrovskou výhodou. Dnes už to tak jednoznačné není. Třípokojové a větší byty bývají často drahé nejen na pořízení, ale také na provoz. A právě to mnoho lidí odrazuje.“
„I dům za miliony může působit lacině,“ říká designérka. A upozorňuje na chyby, které dělají jenom Češi
Malé byty mizí z trhu nejrychleji
Zatímco velké byty čekají na kupce i několik měsíců, menší byty se prodávají výrazně rychleji. „Garsonky, byty 1+1 nebo 2+kk mají obrovskou výhodu. Jsou cenově dostupnější. Kupují je mladí lidé, investoři i rodiče pro děti. Okruh potenciálních zájemců je mnohem širší.“
Podle makléře stačí zveřejnit zajímavě naceněný malý byt v dobré lokalitě a během několika dnů se ozve hned několik zájemců. „Naopak u velkých bytů je skupina kupujících výrazně menší. Rodiny dnes pečlivě počítají každou korunu a mnoho z nich nakonec raději zvolí menší byt nebo dům za městem.“
Největší problém? Přehnaná očekávaní majitelů
Přestože se situace na trhu mění, jedna věc, kvůli které se prodává nemovitost velmi obtížně, zůstává stejná. „Nejčastějším důvodem neúspěšného prodeje je špatně nastavená cena. Majitelé mají často pocit, že jejich byt má vyšší hodnotu než podobné nemovitosti v okolí.“
„Majitel vidí, že soused prodal menší byt za šest milionů, a automaticky předpokládá, že jeho větší byt musí stát osm nebo devět milionů. Jenže kupující už za takovou částku často očekává něco úplně jiného.“
Zájemce odrazují i vysoké měsíční náklady
Důležitější, než kdy dříve jsou také provozní výdaje. „Dnes se lidé neptají jen na kupní cenu. Zajímá je fond oprav, zálohy na energie, vytápění nebo náklady na společné prostory.“
Podle makléře se právě v tomhle ohledu dostávají velké byty do nevýhody. „Když rodina zjistí, že bude každý měsíc platit deset nebo dvanáct tisíc korun jen za provoz bytu, začne hledat jiné možnosti.“
Družstevní bydlení jako (staro)nová cesta: Zjistěte, jak přesně funguje, jaké má výhody a na co pozor
Byty po „zvláštních“ rekonstrukcích
Mnoho majitelů se snaží zvýšit hodnotu bytu rekonstrukcí. Výsledek ale nemusí být vždy pozitivní. „Kupující dnes chtějí neutrální prostor, ve kterém si dokážou představit vlastní bydlení. Čím více je byt přizpůsoben vkusu původního majitele, tím hůře se prodává.“
Makléř zmiňuje například výrazně barevné koupelny, netradiční vestavby, levné imitace luxusních materiálů nebo různé svépomocné úpravy. „Často slýchám větu: Tohle bych stejně celé vyboural. A to není dobrá vizitka pro investici, která měla zvýšit atraktivitu nemovitosti.“
Špatný první dojem je problém
Velkou roli hraje také prezentace. „Překvapilo by vás, kolik lidí chce prodávat byt bez toho, aby v něm pořádně uklidili nebo si pozvali odborníka na home staging, či profi fotografa, který jim nemovitost hezky nafotí.“
„Pokud kupující vidí prostor zaskládaný nábytkem, či osobními věcmi, rozhodně ho to od koupě odradí.“ Podle makléře přitom často stačí relativně málo. „Vymalovat, uklidit, odstranit všechny nepotřebné věci a nechat byt nadechnout. To dokáže udělat obrovský rozdíl.“
Na velikosti záleží!
Zatímco ještě před několika lety byla větší výměra automaticky výhodou, dnešní trh je podle makléře mnohem specifičtější. „Lidé dnes nekupují co největší byt. Kupují byt, který si mohou dlouhodobě dovolit.“
Právě proto dnes často mizí z nabídky malé a středně velké byty, zatímco některé rozlehlé nemovitosti čekají na svého majitele výrazně déle.
„Když bych měl říct, jak dnes vypadá typický byt, který se prodává špatně, byl by to velký a drahý byt s vysokými měsíčními náklady, přemrštěnou cenou a prezentací, která nedokáže oslovit kupující,“ uzavírá náš rozhovor makléř.
Prodávali jste někdy nemovitost? Jak dlouho čekala na svého nového majitele? Dejte nám vědět do diskuze pod článkem.
Autorský text + výpovědi respondenta
